Frais de notaire en LMNP : les passer en charge ou les amortir et sur quelle durée ?

Beaucoup de propriétaires ayant décidé de louer leur bien en meublé en LMNP se posent la question du sort des frais de notaire payés à l’occasion de l’achat de leur bien.

Faut-il les passer en charge l’année de l’achat ou plutôt les amortir et quelle durée d’amortissement retenir ?

Ces explications sont là pour enfin comprendre la règle comptable et la durée d’amortissement à retenir.

‍Tout d’abord, avant même de se poser la question pour savoir s’il est préférable de passer en charge les frais de notaire plutôt que de les amortir, il faut déjà savoir si les frais de notaires peuvent être pris en compte dans la déclaration fiscale LMNP :

‍Il existe 2 Cas :‍

1. Si l’immatriculation LMNP est concomitante à l’achat du bien, c’est-à-dire que la date d’immatriculation du bien en tant que LMNP correspond à la date d’achat du bien.

Dans ce cas, les frais d’acquisition payés au jour de l’achat du bien peuvent être pris en compte.

2. Si le bien a été acheté à une année antérieure à la location meublée, c’est-à-dire, que le bien n’a pas été loué directement en meublé mais qu’il fut loué en nue précédemment ou qu’il fut occupé par son propriétaire avant d’être loué meublé, dans ce cas, l’immatriculation du bien a forcément dû être faite à une date ultérieure à la date d’achat.

Dans ce cas, les frais de notaire ayant été payé avant l’immatriculation du bien, ne peuvent être pris en compte.
En effet, de manière générale, seuls les frais payés à partir de l’immatriculation du bien peuvent être pris en compte dans la comptabilité LMNP.

Maintenant que ceci est clair, nous pouvons désormais se poser la question du sort des frais de notaire : les passer en charge ou les amortir, et sur quelle durée ?

‍L’administration fiscale donne le choix aux LMNP d’opter pour l’un ou pour l’autre, c’est à la discrétion et à l’appréciation du propriétaire. Il n’y a donc pas de règle ni de contrainte particulière.

‍Ainsi, en général, les experts comptables optent pour l’amortissement des frais de notaire lorsque le résultat comptable de l’activité LMNP est déjà déficitaire avec la seule prise en compte de l’amortissement du bien.
Dans ce cas, il est effectivement préférable d’amortir les frais de notaire pour éviter de créer un déficit inutile la première année qui ne sera sans doute jamais utilisé.

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A savoir : la durée d’amortissement des frais d’acquisition, (les frais de notaire et les frais d’agence), doit suivre la durée d’amortissement du bien.
Ainsi, si le bien est amorti sur une durée de 25 ans, les frais d’acquisition devront être amortis sur cette même période.‍

Si toutefois, l’amortissement du bien LMNP ne suffit pas pour que le résultat comptable de l’activité LMNP soit déficitaire, alors il est généralement préférable de passer en charge les frais de notaire afin de creuser un déficit la 1ere année qui sera utilisé sur les prochaines années pour effacer le bénéfice futur de l’activité LMNP.

Voici donc les explications devant vous permettre de déterminer le sort des frais de notaire pour savoir enfin si il est préférable de les intégrer aux charges ou plutôt les amortir dans le bilan comptable de votre activité LMNP.